Le compromis est presque prêt dans la tête du propriétaire : un trois-pièces rennais du quartier Sainte-Anne, loué depuis cinq ans, qu’il souhaite vendre vide pour en tirer le meilleur prix. Le bail se termine le 31 août. Il reste à prévenir la locataire, et c’est là que la plupart des erreurs se commettent. Un congé pour vente obéit à un formalisme strict, et la moindre approximation peut repousser la vente de plusieurs années.

Le calendrier : six mois, pas un jour de moins

Le propriétaire ne peut donner congé que pour l’échéance du bail. Lorsqu’il émane du bailleur, le congé doit respecter un préavis de six mois. Pour une échéance au 31 août, la lettre doit donc être reçue par la locataire au plus tard le dernier jour de février. Le délai court à compter de la réception de la lettre recommandée, de la signification par commissaire de justice ou de la remise en main propre contre récépissé ou émargement. Une lettre recommandée que la locataire ne retire pas à la poste ne fait pas courir le délai à la date de l’envoi : c’est la raison pour laquelle beaucoup de propriétaires préfèrent la signification par commissaire de justice, dont la date ne se discute pas.

Le propriétaire qui vient d’acheter un logement déjà loué doit en plus vérifier un calendrier propre. Lorsque le terme du bail en cours intervient moins de trois ans après l’acquisition, il ne peut donner congé pour vendre qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement.

Le contenu : prix, conditions et notice

À peine de nullité, le congé fondé sur la vente indique le motif, le prix et les conditions de la vente projetée. Il est accompagné d’une notice d’information sur les obligations du bailleur et les voies de recours et d’indemnisation du locataire. Un congé sans prix, ou avec un prix flou, est contestable.

Ce prix n’est pas une simple indication. Le congé vaut offre de vente au profit de la locataire, valable pendant les deux premiers mois du préavis. Si elle accepte, elle dispose de deux mois pour signer l’acte de vente, porté à quatre mois si elle déclare recourir à un prêt, et le bail est prorogé jusqu’à la vente. Si elle n’accepte pas, elle perd tout titre d’occupation à l’expiration du préavis.

Le piège de la baisse de prix

C’est le point qui surprend le plus. Si le propriétaire décide ensuite de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions à la locataire, lorsque le bailleur ne l’a pas fait lui-même. Une baisse de prix consentie à un acheteur après le départ de la locataire lui redonne donc une priorité. Le prix du congé a tout intérêt à être réaliste dès le départ, fondé sur une estimation sérieuse plutôt que sur un prix d’appel.

Certains locataires sont par ailleurs protégés : le bailleur ne peut pas s’opposer au renouvellement du bail d’un locataire de plus de soixante-cinq ans aux ressources modestes sans lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, sauf exceptions prévues par la loi. Et le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé. Un congé pour vente qui masque en réalité une volonté de relouer plus cher est sanctionné d’une amende pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique.

Si la locataire ne part pas

Lorsque le congé est valable et que la locataire reste après la date prévue, elle devient occupante sans droit ni titre. Le propriétaire ne peut pas pour autant la faire sortir lui-même : il doit saisir le juge, qui constate la validité du congé et ordonne l’expulsion, avec les délais et la trêve hivernale applicables à toute expulsion. Une raison de plus pour soigner le congé : c’est lui que le juge examinera en premier.

Les délais, le prix et le droit de préemption sont détaillés dans le guide consacré au congé pour vente. Pour un logement rennais dont l’occupant se maintient, la procédure devant le tribunal judiciaire de Rennes est présentée sur monavocatbailleur.fr.